澳洲税务指南 | 澳洲房产需要缴纳哪些税？

澳洲历来就是华人富豪购置房产的主要目的地，有数据显示，有近四分之一的富豪在澳大利亚进行了私人投资。那么，在澳洲买房，业主需要缴纳哪些税呢?

1. 土地税（Land Tax）

什么是土地税？

土地税，按字面意思拆解，即对“土地价值”所征收的税，一年一征缴。按持有者在每年的12月31日或6月30日（不同的州，规定不同）所持有投资用土地自身的总价值进行核算、缴税，无论这块土地是空置还是上面已经有建筑。征收方为州税局。而对个人的自住用地和农业用地等，土地税在各个州都是被豁免的。

州税局是以市政厅所提供的“土地价值”为基础进行土地税计算的，而此“土地价值”通常情况下是被记录在物业的市政费通知单上。

土地税的具体计算

首先，澳大利亚的房地产（土地及地上建筑物）是永久产权（堪培拉地区除外，99年产权）。事实上，国家并不对房产征税，而仅对土地征收土地税。具体，各个州的征收税率不同，以墨尔本为首府的维多利亚州实行累计税制，即土地价值超过25万澳元，就开始按累计税率征税，而自住房享受土地税免征。

一般情况，以土地价值为50万计算，大约需要缴纳775澳元的土地税。

总体而言，土地税占整个房价的比值相对较低，经过了50年的地产商业化的发展，澳洲成为投资和自住完全分化的市场。由于澳洲实行负扣税退税法则(Negative Gearing Systems)

该土地税的征收对于投资者而言，是可以抵扣个人收入所得税的，甚至可以从税务局退回更多现金，从而增加了他们的收入，刺激了更多投资者进入房产市场。

你可以直接上维州税局（StateRevenue Office）官网（网址：https://www.sro.vic.gov.au/），输入你所拥有土地的价值就可以直接得出你应缴纳的税额：

2. 空置税（Vacancy fee）

空置税出现的目的在于给那些“购买了房产却不将其投放在市场里 (例如：出租，自住或出售) 的人”警示，并让他们有充足的时间安排自己名下的空置房。

这项法案之所以会被通过，是为了促进海外业主出租其旗下房产，增加租房与售房市场上的可用房屋数量。

努力改善当前澳洲人租房困难且租金较高的问题，缓解目前的楼市供应紧张。

什么是空置税？

政府对一年中空闲6个月以上的房屋，按照其价值征收1%的空置税，这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买第二套房产的海外买家。外国买家将须提供可证实房屋有人居住的证明，例如租约，或者房屋所有人或其亲属居住达半年以上，就不需要缴费。但通过Airbnb等网站进行短租的办法或许不足够避免缴税。

如何判定是否空置？

空置税中所提到的六个月不需要是连续的。只要住宅在12个月周期内不被空置6个月以上，都不需缴纳空置税。那怎样才不算空置呢？

根据FIRB GN48政策解读，只要满足下列任一条件， 就不算空置（在每12个月周期内）：

Ø  房屋出租超过6个月

Ø  自住超过6个月

Ø  亲属， 朋友， 或者其他人居住超过6个月（不需要签署租约）

Ø  尽管没有实际租客或他人居住， 但是房屋在此期间内积极在市场上发布出租广告，聘请租赁中介，并且以市场价格来确定租金额

3. FIRB申请费

哪些人需要申请FIRB呢？

1.外国投资者

2.私营外国投资者——企业收购

3.私营外国投资者——房地产

FIRB，全称ForeignInvestmentReviewBoard，即外国投资审批委员会。FIRB负责评估澳洲的所有潜在海外投资，其中包括外籍人士购买的澳洲住宅房产。

FIRB申请的流程，只需要在澳大利亚税务局（ATO）网站上填写外国投资申请表（在申请时需确保提供正确和必需的信息），然后支付申请费，接着就是等待获批通知了

FIRB申请费如何计算？

目前，凡是购买100万澳元及以下物业的海外投资者，必须缴纳5600澳元的海外投资申请费；

100万到200万澳元的，缴纳11,300澳元； 200万到300万澳元的，缴纳22,700澳元；300万以上的物业，房价每增加100万，申请费就增加11,300元左右。

4. 印花税(Stamp Duty)

什么是印花税？

印花税是一种适用于房产交易、抵押贷款和机动车登记等交易的税收形式。

房产印花税的征收是根据该房产的市场价值或者实际支付的价格（包括任何消费税）所决定的，两者中取较大者进行计算。这意味着，房产价值越高，印花税就越贵。

对于那些新投资者或者那些不熟悉澳洲房产的买家来说，印花税经常容易被忽略，然而到了真正该支付的时候却往往措手不及。

印花税如何计算？

从2017年7月1日起，维州将不再对首次购房者购买60万澳元以下的新房或现房征收印花税；购买价值在60万到75万澳元的房屋也可获得印花税优惠。

同时，首次置业者购买60万以下的二手的物业可获免除印花税；如果购买价格60-75万澳元的二手房，可获印花税折扣。

扫描下方二维码可以计算准确的印花税：

5. 其他费用

物业费：别墅通常不用交管理费，公寓则根据开发商建造后楼盘的档次、设施、物业服务及区域范围内的基础设施定价。　

房屋保险：公寓的物业管理费当中已包含房屋的保险费，而别墅的保险费则需要业主自行购买。

律师过户费：在澳大利亚购房时，过户律师是确保房子按照法律程序顺利交割(settlement)并保障买卖双方公平交易的重要一环。视交易复杂程度，律师费也有所不同。

此外还有市政费，排污费等费用。